Luật sư Hùynh Văn Nông trả lời: Qua nghiên cứu, chúng tôi thấy các thông tin ông cung cấp qua email còn những điểm chưa được đầy đủ. Do đó, những nội dung hỗ trợ pháp lý dưới đây của Sài Gòn Luật chỉ mang tính nguyên tắc, dựa trên các quy định của pháp luật dân sự liên quan đến vấn đề ông nhờ hỗ trợ.

Thứ nhất, về việc trả tiền thuê đất trong khi Công ty tạm ngừng hoạt động sẽ do hai bên tự thỏa thuận. Nếu có không thỏa thuận thì Công ty vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng hạn theo Điều 489 Bộ luật Dân sự năm 2005 (“BLDS”) nếu Hợp đồng thuê đất này có hiệu lực. Hợp đồng này có hiệu lực hay không chúng tôi sẽ phân tích phía dưới đây.

Thứ hai, nếu bên cho thuê chỉ chuyển mục đích sử dụng đất được 730m2/1715m2 thì việc thanh toán sẽ do Công ty và Bên cho thuê tự thỏa thuận lại nếu cán bên còn có nhu cầu tiếp thuê và cho thuê. Nếu các bên không thỏa thuận được, Công ty có quyền căn cứ vào Điều 485 BLDS yêu cầu Bên cho thuê đất đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này thì Hợp đồng cho thuê đất nói trên phải có hiệu lực.

(i) Nếu trong hợp đồng thuê đất của Công ty và Bên cho thuê có thỏa thuận nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng đất sang làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất trước khi Công ty triển khai hoạt động xây dựng thì hợp đồng thuê đất này có hiệu lực pháp luật;  

(ii) Nếu trong hợp đồng thuê đất của Công ty và Bên cho thuê không có thỏa thuận nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng đất sang làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trước khi Công ty triển khai hoạt động xây dựng mà lại thỏa thuận bên cho thuế đất cho Công ty thuê đất trồng cây nông nghiệp lâu năm để xây dựng kinh doanh nhà hàng thì hợp đồng thuê đất này vô hiệu do có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 15 Luật Đất đai năm 2003.

Hậu quả pháp lý hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường.

Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời: Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia. Do đó, tài sản thế chấp để Công ty vay vốn ngân hàng phải là tài sản của Công ty. Tài sản của Công ty chính là tài sản mà ông và vợ của ông đã góp vốn vào Công ty. Nếu tài sản ông định thế chấp để Công ty vay vốn là tài sản riêng của vợ chồng ông, thì vợ chồng ông phải thực hiện các thủ tục bảo lãnh có thế chấp bằng tài sản riêng của vợ chồng ông nghĩa vụ bảo lãnh đó để Công ty vay vốn.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 86 BLDS, khoản 14 Điều 4, Điều 59 Luật Doanh nghiệp thì người đại diện theo pháp luật của Công ty có quyền ủy quyền cho người khác đại diện Công ty để vay vốn mà không nhất thiết phải là thành viên của Công ty.

Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời: Em của bà đã có hành vi trộm cắp thẻ ATM. Thẻ ATM chỉ có giá trị đối với người biết mật mã mở thẻ. Đối với em của bà, thẻ ATM này chỉ có giá trị là một tấm bìa đẹp dùng làm đồ chơi. Em của bà chỉ có mục đích, động cơ là mang về cho cháu chơi; không có động cơ, mục đích chiếm đoạt số tiền trong thẻ đó. Do số tiền trong thẻ không bị mất nên hậu quả do hành vi trộm cắp đó không xảy ra.

Theo quy định tại Điều 63 Bộ luật Tố tụng Hình sự thì khi điều tra vụ án hình sự, Cơ quan điều tra phải chứng minh được mục đích, động cơ phạm tội; tính chất, mức độ thiệt hại do hành vi phạm tội gây ra.

Em của bà vì không biết nên đã có hành vi trộm cắp thẻ ATM này nhưng hành vi đó chỉ đơn thuần là trộm cắp một tấm bìa đẹp, là tài sản có giá trị dưới 500.000 đồng. Theo phân tích trên thì hành vi của em bà không cấu thành hành vi trộm cắp tài sản theo Điều 138 Bộ luật hình sự. Tuy nhiên, trách nhiệm chứng minh em của bà có phạm tội hay không là thuộc về các cơ quan tiến hành tố tụng. Đồng thời, để khẳng định em của bà có phạm tội hay không thì phải căn cứ vào bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định của các cơ quan tiến hành tố tụng, những người tiến hành tố tụng có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng hình sự.

Luật sư Hùynh Văn Nông trả lời: theo quy định tại khoản 1, Điều 83 Bộ luật Tố tụng Dân sự (“BLTTDS”) thì đối với “các tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc là bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp”. Như vậy, trong trường hợp có tranh chấp xảy ra giữa ông và Công ty A thì các bản sao có chứng thực của UBND thành phố Nha Trang như ông đã trình bày có thể được xem là chứng cứ trong vụ án dân sự nếu thỏa mãn cả ba điều kiện dưới đây.

(ii) Được giao nộp cho Toà án hoặc do Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục quy định trong BLTTDS;

(iii) Toà án dùng làm căn cứ để xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp hay không cũng như những tình tiết khác cần thiết cho việc giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự. 

1. Điều 767 Bộ luật Dân sự Việt Nam (“BLDS”) quy định thừa kế theo pháp luật phải tuân theo pháp luật của nước mà người để lại di sản thừa kế có quốc tịch trước khi chết. Do đó, theo quy định nói trên thì việc xác định người có quyền thừa kế di sản của cha bà phải căn cứ vào các quy định của pháp luật Mỹ.

Mẹ của bà có quốc tịch Việt Nam nên khi mẹ của bà qua đời mà không để lại di chúc (ông bà nội ngoại đã qua đời trước mẹ của bà) thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bà, bao gồm: bà và các anh, chị, em của bà, kể cả con nuôi của mẹ bà (nếu có), có quyền thừa kế đối với di sản của mẹ bà theo quy định tại Điều 631 BLDS. Tuy nhiên, đối với di sản là bất động sản ở tại Việt Nam thì việc thừa kế theo pháp luật còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh đối với bất động sản đó, ví dụ Luật Nhà ở, Luật Đất đai v.v..

2. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì khi quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, bà có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thông qua việc khiếu nại, tố cáo đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện tại Tòa án v.v.. Việc xác định quyền sở hữu của mẹ bà đối với căn nhà có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của những người thừa kế của mẹ bà, trong đó có bà và các anh, chị, em của bà. Do vậy, bà và các anh, chị, em của bà hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết vấn đề nói trên.

3. Theo quy định tại Điều 164 BLDS thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Do vậy, người anh của bà nếu không phải là chủ sở hữu (không có căn cứ chứng minh mình là chủ sở hữu) thì không có quyền định đoạt đối với Căn nhà, nghĩa là không có quyền hiến Căn nhà cho Nhà nước.

Tuy nhiên, xin giải thích thêm trong trường hợp người anh của bà không chứng minh được mình là chủ sở hữu và Căn nhà thuộc diện nhà vắng chủ (không xác định được chủ sở hữu) hoặc những trường hợp được phân tích ở bên dưới đây thì có thể Căn nhà được Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng theo các quy định pháp luật, chứ không phải là người anh này hiến Căn nhà cho Nhà nước.

4. Để xác định được thủ tục mà bà phải thực hiện để đòi lại Căn nhà thì trước hết phải làm rõ các quy định của pháp luật đối với trường hợp nhà vắng chủ do chủ sở hữu xuất cảnh (trước ngày 01/7/1991). Theo quy định pháp luật, có thể chia thành ba trường hợp như sau:

(i) Trường hợp Căn nhà thuộc diện Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng theo quy định tại Nghị quyết 23 đồng thời Nhà nước đã có văn bản quản lý và đã bố trí cho người khác sử dụng thì Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất. Do đó, nếu thuộc trường hợp này thì gia đình bà không thể đòi lại Căn nhà.

(ii) Trường hợp Căn nhà thuộc diện Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng theo quy định tại Nghị quyết 23 nhưng trên thực tế Nhà nước Việt Nam vẫn chưa có văn bản quản lý và cũng chưa bố trí cho ai sử dụng, đến nay Căn nhà vẫn còn do khi đi xuất cảnh cha mẹ của bà có cho người khác thuê, mượn, ở nhờ hoặc giao cho người thân thích quản lý và sử dụng nhà và đất, thì nay gia đình bà có thể lấy lại Căn nhà theo quy định tại Nghị quyết 755.

(iii) Trường hợp Căn nhà không thuộc diện Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng và trước khi đi xuất cảnh, gia đình bà có cho người khác ở thuê, mượn, ở nhờ hoặc ủy quyền cho người thân thích quản lý và sử dụng nhà ở, thì nay gia đình bà có thể lấy lại Căn nhà theo quy định của Nghị quyết 1037.

Như vậy, nếu thuộc trường hợp được lấy lại nhà theo quy định pháp luật (tức là thuộc trường hợp (ii) hoặc (iii) nêu trên) thì mẹ bà (hoặc những người thừa kế của mẹ bà) có thể thực hiện các thủ tục để lấy lại nhà theo quy định tại Nghị quyết 1037. Cụ thể, phải thực hiện thủ tục thông báo trước cho bên thuê, mượn, ở nhờ nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở một khoảng thời gian và phải thanh toán cho người đó các khoản tiền liên quan đến việc cải tạo, sửa chửa, nâng cấp, v.v... Trong trường hợp đã thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục luật định mà người đang quản lý, sử dụng Căn nhà không trả lại nhà thì chị em bà có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Mặt khác, nếu thuộc trường hợp đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc quản lý, bố trí Căn nhà cho người khác sử dụng nhưng bà có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì bà có thể thực hiện thủ tục khiếu nại, tố cáo đối với quyết định hành chính, hành vi hành đó (theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo). Tuy nhiên, cần lưu ý thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính. Trong trường hợp vì ốm đau, thiên tai, địch hoạ, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác mà bà không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu, thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.  

5. Theo Điều 1 Luật Khiếu nại, tố cáo thì công dân có quyền khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước khi có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình (lưu ý phải còn thời hiệu khiếu nại như đã phân tích ở trên đây).

Như vậy theo quy định nói trên, bà hoàn toàn có quyền khiếu nại quyết định hành chính trái pháp luật của người (hoặc cơ quan) có thẩm quyền ban hành khi có căn cứ cho rằng quyết định đó là trái pháp luật và xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà.